Entrega de llaves y restitución del inmueble: el acta que evita conflictos
El acta de entrega de llaves es el documento que cierra el alquiler dejando constancia, firmada por ambas partes, del estado del inmueble, la lectura de los medidores, las llaves entregadas y las cuentas pendientes. Es una hoja que lleva media hora hacer bien y evita el conflicto más común del final de un contrato: la discusión posterior sobre daños, deudas y depósito, cuando ya no hay forma de probar nada. Esta guía sirve igual para inmobiliarias y para propietarios que administran solos.
Antes del día: coordinar la inspección conjunta
La restitución no debería ser una sorpresa. Unos días antes de la fecha de entrega, coordiná una inspección conjunta: propietario (o inmobiliaria) e inquilino recorren el inmueble juntos, con el inventario de ingreso en la mano si existe. Ese recorrido previo permite que el inquilino repare o limpie lo que le corresponde antes de la entrega formal, en vez de descubrirlo el último día con el camión de mudanza en la puerta.
La vara para evaluar el estado es simple de enunciar: el inmueble se devuelve como se recibió, salvo el deterioro normal por el uso y el paso del tiempo. Una pared que necesita pintura después de tres años es desgaste normal; un vidrio roto o una puerta de placard descolgada, no. El inventario de ingreso firmado al inicio del contrato es lo que vuelve objetiva esa comparación; si no existe, la negociación tendrá que ser más flexible de ambos lados.
El día de la entrega: qué revisar y qué anotar
El día de la restitución, recorran el inmueble ambiente por ambiente y anoten: estado de paredes, pisos, techos y aberturas; funcionamiento de instalaciones (canillas, llaves de luz, calefón o termotanque, artefactos de gas); estado de muebles y electrodomésticos si el alquiler los incluía; y cantidad de juegos de llaves que se devuelven (puerta, portón, buzón, amenities). Saquen fotos con fecha de cada ambiente y de cualquier detalle observado: las fotos son el anexo natural del acta y la mejor prueba si después hay discusión.
Ese mismo día se toman las lecturas de los medidores de luz, gas y agua, y se anotan en el acta con el número de medidor. También conviene listar el estado de los servicios: si quedan facturas por vencer, quién las paga, y si hay que hacer cambios de titularidad. Las expensas suelen ser el punto ciego: pedí al consorcio o la administración el libre deuda o al menos el estado de cuenta al día de la entrega.
La liquidación final: deudas, arreglos y depósito
Con el estado relevado, se arma la liquidación final: de un lado, lo que debe el inquilino (alquileres o punitorios impagos, servicios y expensas pendientes, costo de reparaciones por daños que excedan el uso normal); del otro, lo que hay que devolverle, empezando por el depósito. La práctica sana es devolver el depósito al valor del último mes de alquiler, y es razonable una retención breve, de alrededor de 30 días, hasta verificar que no aparezcan facturas de servicios o expensas del último período. Ese plazo y su motivo conviene dejarlos escritos en el acta, con números concretos: ejemplo redondo, depósito de $500.000, se retienen $80.000 hasta la boleta final de luz y expensas, saldo a devolver dentro de 30 días.
Si la salida es antes del plazo del contrato, entra en juego la rescisión anticipada: post DNU 70/2023 rige lo que hayan pactado las partes, y si el contrato no dice nada, la referencia es una compensación del 10% del saldo de alquileres restantes hasta el final del contrato. Ese monto también se integra a la liquidación final. Para casos con deudas grandes o desacuerdos de fondo, hacé revisar los números por tu abogado antes de firmar.
El acta: qué tiene que decir y quién la firma
El acta reúne todo lo anterior en un solo documento: fecha y hora, identificación de las partes y del inmueble, referencia al contrato que se cierra, estado general y observaciones ambiente por ambiente, lecturas de medidores, llaves entregadas, liquidación final (o el compromiso de practicarla en un plazo determinado), y el destino del depósito. Firman inquilino y propietario o inmobiliaria, cada uno se lleva un ejemplar, y desde ese momento la tenencia del inmueble queda formalmente restituida. Sin acta firmada, la entrega de llaves es un hecho difuso: nadie puede probar cuándo terminó la ocupación ni en qué estado quedó la propiedad.
Si no hay acuerdo
A veces la inspección termina en desacuerdo: el inquilino no reconoce un daño, o el propietario pretende descontar de más. Primer recurso: firmar el acta igual, dejando asentada la disconformidad puntual de cada parte (recibí las llaves, observo tal daño, el inquilino no lo reconoce). El acta con reservas vale mucho más que ninguna acta. Segundo recurso: presupuestos de terceros para ponerle un número neutral al arreglo discutido. Si aun así no hay acuerdo, quedan la mediación y la vía legal, con toda la documentación del contrato como respaldo: contrato, inventario de ingreso, fotos, acta con reservas y comprobantes.
Cierre
La restitución ordenada no depende de la buena voluntad del último día: depende de los documentos que se firmaron desde el primero. Inventario al ingreso, registro de pagos durante el contrato y acta con fotos a la salida forman una cadena que hace casi imposible el conflicto. Las inmobiliarias que administran con Llavego llevan esa cadena completa en el sistema: contratos, pagos, rescisiones con liquidación final y comprobantes en PDF, con portales por link para que inquilino y propietario vean todo. Y si administrás solo, la lección es la misma: papel firmado hoy es discusión evitada mañana.
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