Alquiler en dólares en Argentina: cómo se arma el contrato

Sí, se puede alquilar en dólares en Argentina: no hay ninguna norma que lo prohíba y desde el DNU 70/2023 quedó además reforzado que el deudor se libera entregando la moneda pactada. Pero que se pueda no quiere decir que alcance con escribir "US$ 500" en el contrato. Lo que decide si el alquiler en dólares funciona o se convierte en una discusión todos los meses son tres definiciones que casi nadie escribe: en qué moneda se paga efectivamente, qué cotización se usa para pasar a pesos y de qué día se toma esa cotización. Sin esas tres, el contrato en dólares es una fuente de conflicto con forma de cobertura.

¿Es legal alquilar en dólares en Argentina?

Es legal. El Código Civil y Comercial regula las obligaciones en moneda extranjera en sus artículos 765 y 766, y el DNU 70/2023 los modificó para establecer que el deudor debe entregar la cantidad comprometida en la moneda pactada, tenga o no curso legal en el país. Antes de ese cambio, la redacción original permitía discutir que el inquilino podía liberarse pagando el equivalente en pesos, y esa discusión llegaba a los tribunales seguido. Hoy el contrato en dólares tiene mucho más respaldo del que tenía. Esto es orientación general sobre cómo funciona, no asesoramiento legal: la redacción concreta de tu contrato conviene revisarla con un abogado.

¿En qué moneda tiene que pagar el inquilino?

En la que diga el contrato, y por eso hay que decirlo con todas las letras. En la práctica se usan dos esquemas y conviene elegir uno a conciencia. El primero es pago en dólares billete: el inquilino entrega los dólares. El segundo, mucho más frecuente, es contrato pactado en dólares pero pagadero en pesos a la cotización que se defina. El segundo esquema le baja el riesgo al inquilino, que cobra en pesos, y le mantiene al propietario el valor medido en moneda dura. Lo que no funciona es no elegir: si el contrato dice "US$ 500" y nada más, cada mes se renegocia de hecho.

¿Qué cotización se usa para pasar a pesos?

La que el contrato nombre con precisión, y tiene que ser una que las dos partes puedan verificar en una fuente pública. La referencia más usada y la más difícil de discutir es el dólar billete tipo vendedor del Banco de la Nación Argentina, porque se publica todos los días hábiles y cualquiera la puede mirar. Otra opción habitual es el dólar MEP, que suele estar más cerca del valor real de reposición. Lo que conviene evitar es atar el contrato a una cotización informal: además de no tener fuente oficial que la respalde, apoyar una obligación contractual en un mercado no formal es pedirle problemas al contrato. Escribí el nombre exacto de la referencia y dónde se consulta.

El día de la cotización: el detalle que más discusiones genera

Dos contratos idénticos pueden dar montos distintos según de qué día tomen el dólar, y esto es lo que más plata mueve cuando el inquilino se atrasa. Supongamos un alquiler de US$ 500 con vencimiento el 10. Si la cotización de referencia ese día es de $1.200, son $600.000. Si el inquilino paga el 20 y para entonces el dólar está a $1.250, al tipo de cambio del día de pago son $625.000; al del día de vencimiento, siguen siendo $600.000. Son $25.000 de diferencia por una línea que el contrato no dijo.

La cláusula prolija toma la cotización del día de pago efectivo, o del día hábil anterior si se paga temprano y todavía no hay valor publicado. Y suma algo que casi nunca está escrito: qué pasa cuando el pago se atrasa. Lo razonable es que el atraso no lo beneficie —se toma la cotización del día de pago, que con el dólar en alza es la más alta— y que la mora se calcule aparte, sobre el monto en dólares. Dejarlo definido de entrada evita la negociación incómoda justo cuando ya hay un atraso encima.

¿Un contrato en dólares necesita índice de actualización?

En general no, y ese es justamente el atractivo: el dólar hace de actualización y el contrato se puede firmar con el mismo monto durante todo el plazo, sin cláusula de ajuste por ICL, IPC ni ningún otro índice. Pero conviene entender el costo de esa comodidad. Si el dólar se queda quieto mientras los precios internos suben, el alquiler medido en pesos pierde poder de compra mes a mes, y el propietario se entera tarde. Es el riesgo simétrico del que corre el inquilino cuando el dólar se dispara. Por eso hay contratos que combinan: pactan en dólares y agregan una revisión pactada a mitad de plazo, no un índice automático.

El depósito, la mora y el recibo en dólares

Los tres siguen la moneda del contrato, y los tres tienen su trampa. El depósito de garantía en dólares se devuelve en dólares, así que conviene aclarar si se restituye en billete o en pesos y a qué cotización, porque devolver al valor de hace tres años es una discusión asegurada. La mora se calcula sobre el monto en dólares y recién después se convierte, no al revés: hacerlo al revés cambia el resultado. Y el recibo tiene que dejar constancia de las tres cosas juntas —el importe en dólares, la cotización aplicada con su fuente y el importe en pesos efectivamente recibido—, porque un recibo que dice sólo el monto en pesos no prueba que ese mes quedó saldado.

Los riesgos, de los dos lados

Conviene decirlo derecho, porque un contrato que ignora el riesgo de una de las partes termina roto. Del lado del inquilino: cobra en pesos y su alquiler sigue a una variable que no controla, así que un salto del dólar le puede volver impagable un contrato que firmó cómodo. Del lado del propietario: si el inquilino paga en billete, depende de que consiga los dólares, y las restricciones para comprarlos cambiaron muchas veces en el país. Ninguno de los dos riesgos se elimina con una cláusula, pero los dos se pueden prever: bandas de tolerancia, una instancia de revisión pactada, o directamente el esquema de pago en pesos a cotización del día, que es el que más contratos sostiene en el tiempo.

Cómo se administra un alquiler en dólares sin planilla aparte

El problema operativo aparece cuando en la misma cartera conviven contratos en pesos y en dólares. Ahí la planilla empieza a fallar: los totales no se pueden sumar entre monedas, la mora hay que calcularla en la moneda de cada contrato y las liquidaciones al propietario tienen que mostrar cada moneda por separado para que se entiendan.

En Llavego cada contrato lleva su moneda, y de ahí en más el sistema no las mezcla: los totales salen separados por moneda —nunca sumados entre sí—, la mora se calcula por día sobre el monto en dólares y los avisos de cobranza salen con el importe en la moneda del contrato. Y en la facturación de honorarios en dólares la cotización no se tipea a mano: el sistema se la pide a ARCA, que es la que después va a validar el comprobante, y si el día cae fin de semana o feriado busca el último valor publicado. Es el tipo de detalle que no se nota hasta que una factura sale rechazada por un centavo de diferencia.

Ver cómo maneja contratos en dólares, en la demo

Dos notas que se complementan con esta: qué cláusulas no pueden faltar en cualquier contrato de alquiler, y qué cambió exactamente con el DNU 70/2023, que es la norma que está detrás de casi todo lo que se explica acá.

Checklist: qué tiene que tener un contrato de alquiler →

Qué cambió con el DNU 70/2023 →