Monotributo y alquileres: cómo funciona la exención y qué límites hay

Un monotributista puede tener cualquier cantidad de inmuebles alquilados sin quedar excluido del régimen, y además está exento del impuesto integrado del monotributo si su única actividad es la locación de hasta 2 inmuebles con contrato registrado. Es decir: alquilar no te saca del monotributo, y en el caso puntual de quien vive de alquilar uno o dos inmuebles registrados, el componente impositivo directamente no se paga. Son dos reglas distintas que suelen confundirse, así que conviene separarlas bien.

Regla uno: no hay límite de propiedades para seguir en el régimen

Durante años circuló la idea de que tener más de cierta cantidad de inmuebles alquilados te expulsaba del monotributo. Hoy la regla es clara: la cantidad de inmuebles en locación no es causal de exclusión. Un monotributista puede tener tres, cinco o las propiedades que sean alquiladas y permanecer en el régimen, siempre que cumpla las demás condiciones generales, como no superar los ingresos máximos de su categoría.

Ojo con esto último: los alquileres cobrados cuentan como ingresos a los efectos de la categorización. Si la suma de alquileres supera el tope de la categoría más alta, el problema no es la cantidad de inmuebles sino el nivel de facturación, y ahí sí habría que analizar el paso al régimen general. Ese análisis, con números reales sobre la mesa, es trabajo para tu contador.

Regla dos: la exención por hasta 2 inmuebles con contrato registrado

Acá está el beneficio más fuerte. Si tu única actividad es la locación de inmuebles y tenés hasta 2 propiedades alquiladas con contrato registrado, estás exento del impuesto integrado del monotributo. En la práctica, el componente impositivo de la cuota mensual desaparece para ese caso.

Un ejemplo con números redondos, solo ilustrativo: un jubilado que alquila dos departamentos a $400.000 cada uno, con ambos contratos registrados y sin otra actividad, encuadra en la exención del impuesto integrado. Si ese mismo propietario tuviera además un local de venta de ropa, ya no sería su única actividad y el beneficio no aplicaría. Y si tuviera tres inmuebles alquilados, tampoco: seguiría en el monotributo, pero pagando el impuesto integrado normalmente.

La condición que atraviesa todo es el registro del contrato ante ARCA. Sin contrato registrado no hay exención, aunque cumplas el resto de los requisitos. Registrar es gratis, se hace una vez por contrato y habilita este y otros beneficios.

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Los otros beneficios del contrato registrado

El registro no solo importa para monotributistas. Con contrato registrado, tanto el locador como el locatario pueden deducir el 10% del alquiler anual en el impuesto a las Ganancias. Para un inquilino en relación de dependencia que paga Ganancias, es plata concreta que recupera; para un propietario que tributa por el régimen general, también.

Además, la propiedad alquilada con contrato registrado está exenta de Bienes Personales. Para propietarios con patrimonio alcanzado por ese impuesto, la exención sobre el inmueble alquilado puede ser un ahorro relevante año tras año. Sumado a la exención del impuesto integrado para el caso de hasta 2 inmuebles, el paquete de incentivos para registrar es difícil de ignorar.

Cuándo conviene ir al contador

Hay situaciones donde este panorama general no alcanza y necesitás un profesional con tus números: si tenés otra actividad además de los alquileres, si los ingresos por locación se acercan al tope de categoría, si los inmuebles están en condominio entre varios dueños, o si estás evaluando pasar del monotributo al régimen general. También en todo lo que sea Ingresos Brutos: es un impuesto provincial y el tratamiento de los alquileres varía según la provincia y tu situación, así que consultalo con tu contador.

Para las inmobiliarias, dominar estas reglas es una herramienta comercial: el propietario que entiende que registrar el contrato le puede significar exenciones concretas firma más tranquilo y valora a quien se lo explicó. No es asesoramiento impositivo formal, es conocer el terreno donde trabajás todos los días.

Y una vez que los contratos están firmados y registrados, empieza la parte operativa: cobrar, ajustar, liquidar y facturar en regla. Llavego te resuelve esa rutina con avisos de cobranza por WhatsApp en lote, liquidaciones en PDF con tu marca y facturación electrónica ARCA integrada, con planes según la cantidad de contratos que administres.

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