Depósito de garantía: cuánto se pide, cuándo se devuelve y qué se puede descontar
Lo usual es pedir un mes de alquiler como depósito de garantía, y se devuelve al finalizar el contrato calculado al valor del último mes, no al del primero. Es decir: si el inquilino entregó el equivalente a un mes cuando firmó, al irse tiene que recibir el equivalente a un mes actualizado a lo que paga hoy. El locador puede retenerlo un plazo razonable para verificar que no queden deudas de servicios o daños, pero no puede quedárselo porque sí. Esa es la regla general; después, lo que diga tu contrato manda, así que revisalo siempre.
¿Cuánto se pide de depósito?
La práctica más extendida en Argentina es un mes de alquiler, entregado al momento de la firma. Desde el DNU 70/2023 rige la libertad contractual, así que las partes pueden pactar otra cosa, pero pedir mucho más de un mes suele espantar candidatos y complica la operación sin sumar demasiada protección real. El depósito no es un pago a cuenta ni un mes adelantado: es una garantía que queda en manos del locador mientras dure el contrato. Conviene dejar por escrito el monto exacto, la fecha de entrega y en qué concepto se recibe.
Un error común es confundir depósito con mes de adelanto. Son cosas distintas: el adelanto es alquiler pagado por anticipado y se consume; el depósito es una garantía y se devuelve. Si en el recibo inicial no queda claro qué es cada cosa, al final del contrato la discusión está servida. Por ejemplo, si el alquiler inicial era de $500.000 y se entregaron $1.000.000, el recibo tiene que decir explícitamente que $500.000 son el primer mes y $500.000 el depósito en garantía.
¿Cuándo y cómo se devuelve?
La regla general es que el depósito se devuelve al finalizar la locación, actualizado al valor del último mes de alquiler. Siguiendo el ejemplo anterior: si el contrato arrancó en $500.000 y el último mes se pagaron $900.000, la devolución de referencia es $900.000, aunque lo entregado en su momento haya sido menos. Esta lógica compensa la inflación del período y es la que se aplica salvo que el contrato diga otra cosa. Por eso importa tanto tener registrado cuánto se pagó el último mes, con recibo.
En la práctica, el locador puede retener el depósito un plazo razonable, que suele rondar los 30 días, para verificar que no queden facturas de luz, agua o gas impagas, o para presupuestar daños que excedan el desgaste normal. Ojo con esto: retener no es apropiarse. Terminada la verificación, corresponde devolver lo que quede, con un detalle claro de qué se descontó y por qué. Si el inmueble se entregó en condiciones y sin deudas, la devolución debería ser completa y sin vueltas.
Qué se puede descontar y qué no
Se puede descontar lo que esté debidamente acreditado: deudas de servicios a cargo del inquilino, expensas impagas si las pagaba él, y daños que superen el uso normal del inmueble, siempre con respaldo (facturas, fotos, presupuesto). Lo que no corresponde es compensar automáticamente multas o penalidades contra el depósito, salvo que las partes lo hayan acordado por escrito. Tampoco es razonable descontar por desgaste lógico: una pared que necesita pintura después de tres años de uso no es un daño, es el paso del tiempo.
La zona gris más frecuente son los arreglos. La referencia práctica es el inventario y el estado del inmueble descriptos al inicio del contrato: sin ese punto de partida documentado, probar que un daño lo causó el inquilino se vuelve cuesta arriba. Si hay diferencias serias sobre montos o responsabilidades, el consejo prudente es no cortarse solo: consultalo con un abogado antes de retener sumas importantes, porque una retención mal fundada puede terminar costando más que el arreglo.
Cómo documentar la devolución sin conflictos
La devolución del depósito es el último acto del contrato y donde más relaciones se rompen. Para que salga bien: acta de entrega de llaves con fecha, recorrida del inmueble con fotos, verificación de servicios con las últimas facturas a la vista, y una liquidación final por escrito que detalle el depósito actualizado, los descuentos con su justificación y el neto a devolver. Firmada por ambas partes, esa liquidación cierra la historia. Sin papeles, cualquier reclamo posterior es palabra contra palabra.
Si administrás varios alquileres, hacer esto a mano en cada cierre de contrato es un trabajo enorme y propenso a errores. En Llavego la rescisión y el cierre de contrato generan la liquidación final automáticamente: el sistema calcula la devolución del depósito al valor del último mes, suma los servicios pendientes, arma el PDF con tu marca listo para firmar y lo publica en los portales del inquilino y del propietario. Cada parte ve los mismos números, y vos te evitás la discusión.
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