Mora en el alquiler: desde cuándo corre y cómo se calculan los intereses
La regla práctica es que la mora corre desde el día siguiente al vencimiento pactado en el contrato, sin necesidad de intimar: si el alquiler vencía el 10 y el 11 no está pagado, el inquilino ya está en mora. El interés que se aplica es el que las partes hayan pactado en la cláusula correspondiente, usualmente un punitorio diario o mensual. Por eso todo empieza por el contrato: sin cláusula de mora escrita, cobrar intereses se vuelve una discusión, y con una cláusula clara es una cuenta.
La cláusula de mora: qué tiene que decir
Una buena cláusula de mora define tres cosas: el día de vencimiento del pago (por ejemplo, del 1 al 10 de cada mes), desde cuándo corre la mora (lo habitual es la mora automática desde el vencimiento, sin interpelación previa) y qué interés se aplica (una tasa punitoria diaria o mensual sobre el monto adeudado). Desde el DNU 70/2023 hay libertad para pactar estos términos, pero la prudencia manda: una tasa desproporcionada puede ser cuestionada judicialmente, así que mantenete en valores razonables de mercado y, ante la duda, consultalo con un abogado al redactar.
También conviene aclarar cómo se imputan los pagos parciales (primero a intereses, después a capital, si así se pacta) y que la recepción de un pago fuera de término no implica renunciar a los punitorios. Son dos líneas en el contrato que evitan discusiones enteras después. Y un detalle que no es menor: si el contrato es en dólares, la cláusula tiene que decirlo expresamente y definir cómo se calcula la mora en esa moneda.
Cómo se calcula: ejemplo con números
Veamos un ejemplo con números redondos, solo a modo ilustrativo. Supongamos un alquiler de $400.000 con vencimiento el día 10 y un punitorio pactado del 0,5% diario. Si el inquilino paga el 20, son 10 días de atraso: 0,5% de $400.000 es $2.000 por día, o sea $20.000 de intereses, y el total a pagar es $420.000. La cuenta es simple, pero hacerla a mano todos los meses, para cada contrato atrasado y con montos que cambian con cada ajuste, es donde aparecen los errores y los favores involuntarios.
El error más caro no es calcular mal: es no cobrar la mora nunca. Cuando la administración deja pasar los punitorios mes tras mes, el mensaje implícito es que pagar tarde es gratis, y el atraso se vuelve costumbre. Cobrar la mora pactada, aunque sea chica, ordena la conducta de pago de toda la cartera. Y al propietario le demuestra que su administración defiende sus intereses en serio.
Reclamar temprano y por escrito
En cobranza, el tiempo juega en contra: una deuda de un mes se conversa, una de tres se litiga. Por eso el reclamo tiene que ser inmediato y escalonado: un recordatorio amable el día del vencimiento, un aviso de mora apenas se configura el atraso y reclamos más formales si la deuda se acumula. Siempre por escrito, siempre con registro. Un reclamo por WhatsApp con fecha y respuesta vale infinitamente más que diez llamados de los que no queda constancia.
El registro escrito cumple doble función. Hacia el inquilino, deja claro que el atraso está visto y cuantificado, con el detalle de capital e intereses al día. Hacia un eventual reclamo judicial o una mediación, arma la historia completa: cuándo venció, cuándo se reclamó, qué respondió el deudor, qué pagos parciales hubo. Los recibos de cada pago y la constancia de cada aviso son la columna vertebral de cualquier reclamo serio. Sin ese respaldo, hasta la mejor cláusula de mora queda coja.
Del reclamo artesanal a la cobranza sistemática
Administrar la mora de una cartera grande a mano tiene un techo: hay que saber quién debe, cuánto, con qué intereses al día de hoy, y reclamarle a cada uno sin que se te pase ninguno. Es trabajo de todos los días y es exactamente el tipo de trabajo que un sistema hace mejor que una persona. La cobranza sistemática no es ser más duro: es ser más constante.
Llavego calcula la mora automáticamente por día según lo pactado en cada contrato, en pesos o en dólares, y te arma la cobranza por WhatsApp en lote: cada deudor recibe su aviso con el detalle de su deuda actualizada y el alias para pagar, y todos los avisos enviados quedan registrados como respaldo. El día del vencimiento sale el recordatorio, y si el atraso sigue, el aviso de mora con los intereses al día. Vos apretás un botón; el sistema no se olvida de nadie.
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