Alquileres después del DNU 70/2023: qué cambió

A fines de diciembre de 2023, el DNU 70/2023 derogó la Ley de Alquileres (27.551) y su modificatoria (27.737). Desde entonces los contratos de locación se rigen por lo que las partes pacten libremente, dentro del Código Civil y Comercial. El cambio fue profundo, pero hay una consecuencia que se pasa por alto y genera la mayoría de los conflictos actuales: no todos los contratos vigentes se rigen por las mismas reglas.

Hoy conviven tres regímenes distintos

Lo que manda en un contrato no es la ley de hoy, sino la que regía cuando se firmó. Por eso, en una misma cartera de alquileres pueden convivir tres realidades. Los firmados entre el 1° de julio de 2020 y el 17 de octubre de 2023 se rigen por la ley 27.551: ajustan por ICL una sola vez al año y siguen así hasta que terminen. Los firmados entre el 18 de octubre y el 28 de diciembre de 2023 quedaron bajo la ley 27.737: ajuste semestral por el índice Casa Propia. Y los firmados desde el 29 de diciembre de 2023 en adelante son de libertad plena.

Esto explica por qué dos inquilinos del mismo edificio pueden recibir aumentos completamente distintos el mismo mes. No es un error de la administración: es que firmaron bajo leyes diferentes.

Qué se puede pactar con libertad

En los contratos nuevos, las partes acuerdan la moneda (pesos o dólares), el plazo, el índice de actualización (ICL, IPC, UVA, CER u otro) y cada cuánto se ajusta el monto. Ya no hay un índice obligatorio ni una periodicidad impuesta por ley. En la práctica, lo más habitual hoy son contratos de dos años con ajuste trimestral o cuatrimestral por IPC o ICL.

Qué NO cambió (y conviene tener presente)

La libertad para pactar no barrió con todo. El contrato de locación sigue exigiendo forma escrita (art. 1188 del Código Civil y Comercial). La rescisión anticipada por parte del inquilino sigue teniendo su indemnización supletoria del 10% del saldo restante cuando el contrato no pactó otra cosa (art. 1221). La mora se produce por el solo vencimiento del plazo pactado, sin necesidad de intimar (art. 886). Y antes de demandar el desalojo por falta de pago en una locación con destino de vivienda, el locador debe intimar fehacientemente al pago con un plazo no menor a diez días corridos (art. 1222).

Qué conviene dejar por escrito

Justamente porque casi todo es negociable, el contrato pasó a ser el único documento que define las reglas. Cuatro cláusulas concentran los problemas cuando quedan flojas: la moneda y quién asume el riesgo de cotización, el índice elegido con su fuente oficial, la frecuencia exacta de ajuste con las fechas, y los intereses por mora. Escribir "se ajustará por inflación" sin más es una invitación al conflicto: hay que nombrar el índice, el organismo que lo publica y el día exacto del ajuste.

El error más frecuente que vemos

No es una cláusula mal redactada: es aplicar el aumento tarde. Con ajustes trimestrales o cuatrimestrales, la administración pasó de hacer una actualización por contrato al año a hacer tres o cuatro. Multiplicado por una cartera entera, el olvido dejó de ser excepción y se volvió rutina — y cada mes que se cobra al valor viejo es plata que el propietario no recupera si no se reclama a tiempo.

¿Aplicaste tarde el aumento? Qué se puede hacer →

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Esta nota es informativa y no constituye asesoramiento legal. Ante un caso concreto, consultá a un profesional matriculado.