Modelo de contrato de administración de alquileres (Word y PDF)

El contrato de administración es el acuerdo por escrito entre el propietario y el martillero o la inmobiliaria que le administra el alquiler: dice qué tareas hace el administrador, cuánto cobra, cuándo y cómo le rinde cuentas al dueño y cómo se termina. No es el contrato de alquiler (ese lo firman el propietario y el inquilino): es el que ordena la relación entre el dueño y quien le cuida la propiedad. Acá tenés el modelo para descargar y completar.

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¿Qué es, legalmente, un contrato de administración?

Es un mandato: el propietario le encarga al administrador que haga actos en su interés (cobrar, reclamar, controlar, rendir cuentas). Lo regulan los artículos 1319 y siguientes del Código Civil y Comercial, que fijan las obligaciones de cada parte aunque el contrato no las diga: el administrador tiene que seguir las instrucciones del dueño, avisarle de lo importante, no usar su plata y rendirle cuentas; el dueño tiene que darle los medios, cubrir los gastos razonables y pagarle lo convenido. El contrato escrito sirve para que esas reglas tengan números, plazos y nombres.

¿Qué tiene que decir?

Los datos de las partes y del inmueble, con la matrícula del administrador; la lista de tareas incluidas y, tan importante como eso, la de las tareas que no están incluidas y se cobran aparte; el honorario y sobre qué se calcula; cuándo y cómo se liquida al propietario; hasta qué monto se pueden encargar arreglos sin consultarlo; el plazo, la renovación y el preaviso para terminarlo; y dónde se mandan las comunicaciones. El modelo trae todo eso, con los datos a completar entre corchetes.

¿Cuánto se cobra por administrar?

Lo usual en Argentina es un porcentaje de cada alquiler cobrado, que suele moverse entre el 5% y el 10% según la zona y los servicios incluidos. El modelo deja el porcentaje en blanco y aclara un punto que evita discusiones: el honorario se calcula sobre lo efectivamente cobrado, así que el mes que el inquilino no paga, el administrador tampoco cobra.

Cuánto cobra una inmobiliaria por administrar un alquiler →

¿Cómo se le rinden cuentas al propietario?

Con una liquidación por escrito, con el detalle de lo cobrado, lo descontado y los comprobantes. El Código lo exige a quien actúa en interés ajeno (artículos 858 a 861 y 1334): la rendición tiene que ser descriptiva, documentada y comprensible. En la práctica, es la liquidación mensual que acompaña cada transferencia al dueño. El modelo fija el plazo para transferir y pide la cuenta del propietario, para que nunca haya dudas de adónde va la plata.

Cómo hacer una liquidación al propietario, con un ejemplo →

¿Cómo se termina?

El modelo propone un plazo de 12 meses que se renueva solo y un preaviso por escrito para terminarlo antes. Conviene escribirlo, porque el Código prevé que quien corta sin aviso un mandato por tiempo determinado, o renuncia de golpe y sin causa, puede tener que indemnizar los daños (artículos 1331 y 1332). Al terminar, el administrador rinde las cuentas finales y entrega toda la documentación.

Errores comunes

Administrar sin contrato escrito, con lo cual no queda claro qué está incluido en el honorario; no dejar por escrito el tope para arreglos urgentes y terminar discutiendo cada canilla; dar a entender que el administrador garantiza el pago del inquilino (no lo garantiza, salvo que se pacte: el modelo lo aclara en la cláusula octava); y no fijar la fecha de la liquidación, que es lo primero que el dueño reclama.

El modelo completo: contrato de administración de inmueble en locación

Lugar y fecha: [ciudad], [fecha]

Las partes:

PROPIETARIO: [nombre y apellido o razón social], DNI/CUIT [número], con domicilio en [domicilio], correo electrónico [correo] y teléfono [teléfono]. · ADMINISTRADOR: [nombre y apellido o razón social], Martillero y Corredor Público, matrícula N° [número] del Colegio de [colegio], CUIT [número], con domicilio en [domicilio], correo electrónico [correo] y teléfono [teléfono]. · INMUEBLE: [dirección completa, piso y unidad, localidad].

Las partes celebran el presente contrato de administración, que se rige por las cláusulas siguientes y, en lo no previsto, por las normas del contrato de mandato del Código Civil y Comercial de la Nación (artículos 1319 y siguientes).

Primera — Objeto:

El PROPIETARIO encarga al ADMINISTRADOR la administración del INMUEBLE, dado en locación a [nombre del locatario] por contrato del [fecha del contrato de locación] [o: que se dará en locación], y el ADMINISTRADOR acepta el encargo.

Segunda — Tareas incluidas:

El ADMINISTRADOR se ocupará de: a) cobrar los alquileres y demás importes a cargo del locatario, y extender los recibos; b) calcular y comunicar al locatario las actualizaciones del alquiler según lo pactado en el contrato de locación; c) controlar el pago de los servicios, expensas e impuestos a cargo del locatario; d) reclamar los atrasos y enviar las intimaciones extrajudiciales que correspondan; e) recibir los reclamos del locatario y coordinar las reparaciones a cargo del PROPIETARIO; f) controlar la vigencia de las garantías y los seguros pactados; g) recibir el INMUEBLE al terminar la locación y labrar el acta de entrega.

Las reparaciones urgentes de hasta $ [monto] podrá encargarlas sin consulta previa, con cargo al PROPIETARIO y con el comprobante correspondiente. Las de mayor monto requieren la autorización previa del PROPIETARIO por escrito, que puede darse por correo electrónico o mensaje.

Tercera — Tareas no incluidas:

No están incluidas en este contrato y, si el PROPIETARIO las encarga, se acordarán y cobrarán por separado: la búsqueda de un nuevo locatario y la celebración de un nuevo contrato de locación; las gestiones judiciales, que estarán a cargo del abogado que designe el PROPIETARIO; los trámites ante organismos públicos; y la dirección de obras o refacciones.

Cuarta — Honorarios y gastos:

El PROPIETARIO abonará al ADMINISTRADOR un honorario del [porcentaje] % de cada alquiler efectivamente cobrado [más IVA, si corresponde], que el ADMINISTRADOR descontará en la liquidación de cada mes y por el que emitirá la factura correspondiente. Sobre los importes no cobrados no se devenga honorario. Los gastos razonables que el ADMINISTRADOR haga para cumplir el encargo son a cargo del PROPIETARIO y se descuentan con su comprobante.

Quinta — Liquidación y rendición de cuentas:

Dentro de los [5] días hábiles de cobrado cada alquiler, el ADMINISTRADOR transferirá el neto a la cuenta del PROPIETARIO ([banco], CBU o alias [dato], titular [nombre]) y le entregará la liquidación con el detalle de lo cobrado, lo descontado y los comprobantes, en los términos de los artículos 858 y siguientes y 1334 del Código Civil y Comercial.

Sexta — Fondos e información:

Los fondos cobrados pertenecen al PROPIETARIO: el ADMINISTRADOR no puede usarlos en provecho propio y debe ponerlos a su disposición. El ADMINISTRADOR informará al PROPIETARIO, cuando éste lo pida, sobre el estado de la administración, y mantendrá en reserva los datos del PROPIETARIO y del locatario que conozca por este contrato.

Séptima — Obligaciones del PROPIETARIO:

El PROPIETARIO entregará al ADMINISTRADOR copia del contrato de locación, de las garantías y de la documentación necesaria para administrar; le informará cualquier cambio que afecte la administración; y mantendrá al día los impuestos y cargas del INMUEBLE que estén a su cargo [o: proveerá los fondos para que el ADMINISTRADOR los pague].

Octava — Alcance de la responsabilidad:

El ADMINISTRADOR actúa con el cuidado que exigen las reglas de su profesión, pero no garantiza el pago del alquiler ni de las demás obligaciones del locatario, salvo que las partes lo pacten expresamente por escrito.

Novena — Plazo y terminación:

Este contrato rige desde el [fecha de inicio] por [12] meses y se renueva automáticamente por períodos iguales, salvo que alguna de las partes avise por escrito que no desea renovarlo con [30] días de anticipación. Cualquiera de las partes puede terminarlo antes con un preaviso por escrito de [30] días. Al terminar, el ADMINISTRADOR rendirá las cuentas finales y entregará al PROPIETARIO la documentación de la administración dentro de los [10] días siguientes.

Décima — Comunicaciones, domicilios y jurisdicción:

Son válidas las comunicaciones enviadas a los correos electrónicos y teléfonos indicados arriba. Las partes constituyen domicilio en los indicados al comienzo, donde serán válidas las notificaciones, y se someten a los tribunales ordinarios de [departamento judicial].

Se firman dos ejemplares de un mismo tenor, uno para cada parte, en el lugar y la fecha indicados.

Firma: PROPIETARIO · [aclaración] · [DNI] / ADMINISTRADOR · [aclaración] · Matrícula [N°]

Lo que el contrato promete, que se vea todos los meses

El contrato fija que vas a cobrar, reclamar y rendir cuentas; el propietario te va a evaluar por cómo lo cumplís. En Llavego la liquidación de cada propietario sale del pago que ya cargaste, con tus honorarios descontados y en PDF con tu logo, y cada dueño tiene su portal para ver sus liquidaciones sin llamarte.

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Es un modelo orientativo: adaptalo a lo que dice tu contrato y, ante dudas, consultá con tu abogado.