Cómo administrar un alquiler siendo propietario

Administrar tu propio alquiler es perfectamente posible y, con una sola propiedad, en general conviene. El trabajo real son cuatro cosas por mes: cobrar, controlar que los servicios estén al día, actualizar el monto cuando toca, y dejar constancia escrita de todo. Esta guía recorre cada una.

¿Qué tengo que hacer cada mes?

Poco, si está ordenado. Enviar el aviso de cobro al inicio del mes con el monto y tus datos para transferir. Confirmar el ingreso y mandar el recibo. Cada tanto, pedir los comprobantes de los servicios que estén a cargo del inquilino. Y anotar todo en algún lado que no sea tu memoria. Son unos veinte minutos al mes; lo que consume tiempo es cuando algo falla.

¿Cómo conviene cobrar?

Por transferencia bancaria, siempre. No por la comodidad, sino porque deja registro: la fecha y el importe quedan probados sin que ninguna de las dos partes tenga que confiar en la palabra de la otra. Efectivo sin recibo firmado es la fuente número uno de discusiones. Y mandá el recibo aunque el inquilino no lo pida: es tu constancia de que ese mes se pagó.

¿Cuándo y cómo actualizo el monto?

Cuando lo diga tu contrato, ni antes ni después. Fijate la cláusula de actualización: nombra un índice (ICL, IPC, UVA o CER) y cada cuántos meses se ajusta. La cuenta es dividir el valor del índice del día del ajuste por el del día en que arrancó el período, y multiplicar el alquiler vigente por ese resultado. Los valores son públicos y oficiales, del Banco Central y del INDEC.

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¿Qué pasa si se atrasa con el pago?

Cuando el contrato fija una fecha de pago, la mora corre sola desde el día siguiente, sin que tengas que intimar (artículo 886 del Código Civil y Comercial), y con ella los intereses que el contrato haya pactado. En la práctica, antes de hablar de intereses conviene un mensaje corto preguntando qué pasó: la mayoría de los atrasos de un inquilino que venía pagando son un olvido o un problema puntual.

Desde cuándo corre la mora y cómo se calculan los intereses →

¿Qué papeles tengo que tener siempre a mano?

Cinco: el contrato firmado por todas las partes, el inventario y el estado del inmueble al momento de la entrega (con fotos fechadas), los datos de la garantía, el registro de los pagos mes por mes, y los comprobantes de servicios e impuestos. Con eso resolvés casi cualquier discusión sin abogado. Sin el segundo, la discusión por el estado de la propiedad al final del contrato es imposible de ganar.

¿Y si tengo más de una propiedad?

Con dos o tres sigue siendo manejable con una planilla ordenada. El punto de quiebre suele estar cerca de las cinco: ahí empiezan a superponerse fechas de ajuste distintas, vencimientos distintos y comprobantes de servicios de varios inmuebles, y el olvido deja de ser excepción. Podés descargar gratis una plantilla con las columnas que hacen falta.

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¿Conviene administrarlo yo o darlo a una inmobiliaria?

Depende de cuánto vale tu tiempo y de cuánta distancia querés poner entre vos y el inquilino. Una inmobiliaria cobra en el orden del 8% al 12% del alquiler y, además del trabajo, absorbe la parte incómoda: reclamar la mora, coordinar arreglos, discutir el estado del inmueble. Si estás lejos de la propiedad o no querés esa conversación, el porcentaje suele valer la pena.

Solo o con inmobiliaria: cómo decidirlo →

Esta guía es informativa y no constituye asesoramiento legal. Ante un caso concreto, consultá a un profesional matriculado.