Vender una propiedad alquilada: qué pasa con el inquilino

Si un propietario vende un inmueble alquilado, el inquilino no tiene que irse: el contrato sigue hasta el plazo pactado, ahora con el comprador como locador. Lo dice el artículo 1189 del Código Civil y Comercial: la locación subsiste durante el tiempo convenido aunque la cosa se venda.

¿Puede el propietario pedirle al inquilino que se vaya porque vende?

No, salvo que el contrato lo prevea. El mismo artículo 1189 deja a salvo el "pacto en contrario": si el contrato tiene una cláusula que permite terminarlo en caso de venta, se aplica lo que diga esa cláusula. Sin esa cláusula, la venta no es causa para pedir la restitución. Lo que sí se puede es negociar una salida anticipada con el inquilino, de común acuerdo y por escrito.

¿Qué cambia para el inquilino?

Cambia a quién le paga. El precio, los aumentos, el plazo y el resto de las condiciones siguen iguales. Por eso hay que notificarle por escrito la venta, la fecha desde la que el comprador es el nuevo locador y los nuevos datos para pagar. Si nadie le avisa y sigue pagándole al vendedor, se arma un problema entre vendedor y comprador que el inquilino no tiene por qué resolver.

¿Qué pasa con el depósito en garantía?

Es el punto que más se olvida. El inquilino lo va a reclamar al final del contrato a quien sea locador en ese momento, es decir, al comprador, pero el dinero lo recibió el vendedor. Lo prolijo es resolverlo en la compraventa: que el vendedor se lo transfiera al comprador, o que se descuente del precio, y que quede escrito. Lo mismo con los alquileres que se cobraron por adelantado y con las deudas que tenga el inquilino al momento de la venta.

Leer: depósito de garantía, cuánto se pide y cuándo se devuelve

¿Conviene vender con inquilino?

Depende del comprador. Para un inversor que busca renta, una propiedad alquilada con un buen inquilino y los pagos al día vale más, porque genera ingresos desde el primer día. Para quien quiere mudarse, vale menos, porque tiene que esperar al fin del contrato. Un historial de pagos ordenado, con recibos y aumentos documentados, es un argumento de venta en el primer caso.

¿Qué tiene que hacer la inmobiliaria que administra?

Dejar todo documentado para el traspaso: contrato y anexos, estado de cuenta del inquilino, depósito recibido, último aumento y próximo ajuste, y garantías. Si el comprador quiere seguir con la misma administración, se firma un nuevo encargo con él; si no, se le entrega la carpeta completa. En Llavego el historial de cada contrato (pagos, recibos, liquidaciones y archivos) está en una sola pantalla, así que el estado de cuenta para el comprador sale en minutos.

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Esta nota es orientación general, no asesoramiento legal: en una compraventa con inquilino, el escribano y un abogado revisan el contrato y redactan las cláusulas del traspaso.