Garantía propietaria: qué es, requisitos y cómo se verifica

La garantía propietaria es la que da una persona que tiene un inmueble a su nombre y firma el contrato de alquiler como garante: si el inquilino no paga, el propietario le puede reclamar a esa persona, y el inmueble del garante es el respaldo de que va a poder responder. Es la garantía más tradicional en Argentina. Para que sirva hay que verificarla antes de firmar: que el inmueble exista, esté a nombre del garante y no tenga problemas.

¿Qué requisitos se piden?

No hay una lista fijada por ley: los pone cada propietario o inmobiliaria. Los habituales son que el inmueble esté a nombre del garante (o en un porcentaje relevante si es en condominio), que no tenga embargos ni hipotecas que lo comprometan, que el garante no tenga inhibiciones, y en muchos casos que el inmueble esté en la misma provincia o en una zona cercana, porque ejecutar una garantía en otra jurisdicción es más lento y caro. Algunos piden uno o dos garantes propietarios, o una garantía propietaria más un garante con recibo de sueldo.

¿Qué documentación hay que presentar?

La copia del título de propiedad (la escritura), el DNI del garante y, a veces, una boleta de un impuesto del inmueble para confirmar la dirección. Con esos datos el propietario o la inmobiliaria pide el informe de dominio y el de inhibiciones al Registro de la Propiedad. El garante firma el contrato, y es habitual que la firma se certifique ante escribano o en un banco para que no haya dudas de quién firmó.

Cómo se pide y se lee el informe de dominio →

¿Cómo se hace una garantía propietaria?

No es un trámite aparte: el garante firma el contrato de alquiler, o un anexo, como fiador del inquilino. El contrato tiene que identificar al garante y al inmueble que ofrece, decir qué obligaciones garantiza (alquileres, punitorios, servicios, daños) y hasta cuándo: lo prudente es que responda hasta la entrega efectiva de las llaves y no sólo hasta la fecha de fin, porque si el inquilino se queda después de vencido, ese período también debería estar cubierto. Es habitual que el garante firme como principal pagador, lo que permite reclamarle a él directamente sin tener que ir primero contra el inquilino.

¿El garante pone en juego su casa?

Lo que asume es una deuda: si el inquilino no paga, el garante tiene que pagar. El inmueble es el respaldo de que tiene con qué, pero no queda hipotecado ni bloqueado por firmar. Si la deuda llega a juicio y el garante no paga, ahí sí ese inmueble (u otros bienes) puede terminar embargado. Por eso conviene que quien da una garantía propietaria lea qué está garantizando y por cuánto tiempo.

Cuidado con las garantías truchas

Hay quienes venden garantías propietarias: personas que, por un pago, figuran como garantes de desconocidos, a veces con títulos que no son suyos o con inmuebles ya comprometidos. Es una garantía que no va a responder cuando se la necesite. Las señales de alarma: el garante no tiene relación con el inquilino, el inmueble está lejos, el título tiene inconsistencias o el garante aparece en muchos contratos. El informe de dominio y el de inhibiciones son la protección: una garantía que no se verificó es sólo un papel.

¿Qué alternativas hay si no tengo garantía propietaria?

Las más usadas son el garante con recibo de sueldo, el seguro de caución y la fianza de una empresa de garantías: el inquilino paga una prima y una compañía responde por él. Cada propietario decide cuáles acepta. Desde el DNU 70/2023 las partes pactan libremente qué garantía se pide.

Garantías para alquilar: propietaria, garante o caución →

Tener la garantía a mano el día que hace falta

Una garantía sólo sirve si el día que el inquilino deja de pagar sabés quién es el garante, cómo contactarlo y qué inmueble ofreció. En Llavego la ficha del inquilino guarda su garantía (propietaria, garante, caución o de empresa) con los datos del garante, junto al contrato y al historial de pagos.

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Esta nota es orientación general sobre las prácticas habituales, no asesoramiento legal.