Plazo mínimo de un contrato de alquiler en 2026

Desde el 29 de diciembre de 2023, con el DNU 70/2023, ya no hay un plazo mínimo obligatorio para alquilar: el contrato dura lo que las partes acuerden. Los plazos de dos y tres años siguen existiendo, pero sólo para los contratos que no dicen nada sobre su duración.

¿Cuál es el plazo mínimo de un alquiler de vivienda?

No hay mínimo obligatorio: el artículo 1198 del Código Civil y Comercial dice que el plazo de las locaciones, con cualquier destino, es el que hayan establecido las partes. Se puede firmar por uno, dos o tres años, o por el tiempo que convenga. Si el contrato no fija plazo, el mismo artículo lo completa: dos años para vivienda permanente, con o sin muebles; tres años para los demás destinos; y, en los alquileres temporarios, lo que digan los usos y costumbres del lugar.

¿Y un local comercial u oficina?

La regla es la misma: vale el plazo pactado. Si el contrato no lo dice, se entiende celebrado por tres años. En la práctica los alquileres comerciales suelen firmarse a plazos más largos que los de vivienda, porque el inquilino necesita tiempo para amortizar la instalación del negocio.

¿Qué pasa con los contratos firmados antes del DNU?

Se siguen rigiendo por las reglas vigentes cuando se firmaron. Los de la ley 27.551 (firmados entre el 1 de julio de 2020 y el 28 de diciembre de 2023) tenían un plazo mínimo de tres años para vivienda, así que los últimos de esa camada todavía están corriendo. Si administrás una cartera, conviene tener identificado bajo qué régimen se firmó cada contrato, porque también cambia cómo se actualizan.

Leer: alquileres después del DNU 70/2023, qué cambió

¿Qué pasa si el plazo vence y el inquilino se queda?

El contrato no se renueva solo por otro período completo. El artículo 1218 dice que no hay "tácita reconducción": la locación continúa en los mismos términos hasta que cualquiera de las partes la dé por terminada con una comunicación fehaciente. Y aclara que cobrar el alquiler durante ese tiempo no cambia nada. Lo prolijo es no llegar a esa situación: renovar por escrito o acordar la salida antes del vencimiento.

¿Se puede terminar el contrato antes de tiempo?

El inquilino sí, en cualquier momento: el artículo 1221 le permite rescindir pagando el 10% de lo que falta pagar de alquiler desde que notifica hasta el final pactado. El propietario no tiene esa opción libre; puede resolver el contrato por incumplimientos del inquilino, como dos meses seguidos sin pagar o las causas que fije el propio contrato (artículo 1219).

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¿Cómo no perder de vista los vencimientos?

Con plazos libres, cada contrato de la cartera vence en una fecha distinta, y el vencimiento que se pasa termina en una locación que continúa sin reglas claras. En Llavego cada contrato tiene su fecha de fin; al cumplirse pasa a vencido y queda en "Finalizados" para que lo renueves o cierres, sin borrar su historial de pagos.

Esta nota es orientación general sobre las reglas vigentes, no asesoramiento legal: ante un caso concreto, revisá el contrato con un profesional.