Protocolo de morosidad: qué hacer día 11, 20 y 30

La diferencia entre una cartera con 3% de mora y una con 15% casi nunca está en los inquilinos: está en si la inmobiliaria tiene un protocolo o improvisa mes a mes. Un protocolo no es nada sofisticado — es saber de antemano qué se hace, quién lo hace y qué se dice en cada momento del mes. Lo que sigue es un esquema base, pensado para el vencimiento más habitual, el día 10.

Del 1 al 10 — Esto todavía no es mora

Durante el período de pago no se reclama: se avisa. El mensaje de cobranza del inicio del mes, con el monto, el detalle de los conceptos y el alias donde transferir, no es un reclamo sino un servicio. Y es, con diferencia, lo que más baja la morosidad, porque una parte grande de los atrasos son olvidos y no falta de plata. La clave es que salga siempre igual, el mismo día y para todos: la regularidad es la que genera el hábito.

Día 10 — El aviso del último día

Es el más subestimado de todos. Un mensaje corto el mismo día del vencimiento, avisando que es el último día para abonar sin intereses, recupera a buena parte de los que se iban a atrasar por descuido. Y tiene un beneficio adicional para lo que viene después: cuando el día 15 tengas que reclamar, ya avisaste dos veces. Nadie va a poder decir que no sabía.

Día 11 — La mora empieza, y empieza sola

Cuando el contrato fija una fecha de pago, la mora se produce por el solo transcurso del plazo, sin necesidad de que nadie intime (art. 886 del Código Civil y Comercial). Desde ese día corren los intereses que el contrato haya pactado. Dos recomendaciones prácticas: que la cláusula de intereses por mora sea clara y razonable, porque las tasas desproporcionadas suelen terminar reducidas judicialmente; y que el cálculo sea automático, porque un interés que depende de que alguien se siente a hacer la cuenta es un interés que no se cobra nunca.

Del 11 al 20 — Reclamo cordial, pero registrado

El primer mensaje de mora conviene que sea cordial, con el monto actualizado con intereses y una pregunta abierta sobre cuándo va a poder regularizar. El tono importa menos que el registro: dejá asentado a quién se le reclamó y qué día. Cuando un caso escala, esa cronología vale oro. Y cuando el propietario pregunte si le reclamaron, vas a poder contestar con fechas en lugar de con impresiones.

Del 20 al 30 — Avisale al propietario antes de que pregunte

Es la regla que más relaciones salva, y la que más se incumple. El propietario que se entera por vos de que su inquilino se atrasó, y ve que hay una gestión en curso, no pierde la confianza. El que se entera porque no le llegó la transferencia, sí — y esa es la conversación que después termina en la pérdida de la administración. Un mensaje breve con lo que se hizo y lo que sigue alcanza.

Cuando el atraso pasa el mes — la intimación formal

Acá hay un paso que la ley exige y que conviene conocer antes de necesitarlo: en las locaciones con destino habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago, el locador debe intimar fehacientemente al locatario a pagar lo adeudado, otorgándole un plazo que nunca puede ser inferior a diez días corridos contados desde la recepción de la notificación (art. 1222 del Código Civil y Comercial). "Fehaciente" en la práctica significa carta documento o notificación notarial: el WhatsApp sirve para gestionar el reclamo, no para cumplir este requisito. Este es también el momento de involucrar al propietario en la decisión y, si corresponde, de activar la garantía —garante, garantía propietaria o seguro de caución—.

La mora que no se ve: la crónica

El caso más caro no suele ser el que no paga, sino el que paga siempre el 25, todos los meses. No dispara ninguna alarma, pero te desordena la liquidación al propietario, te obliga a dar explicaciones y te consume gestión de forma permanente. Para detectarlo hay que mirar el historial, no el mes: si alguien acumula tres meses seguidos de pago tardío, es una conversación que hay que tener antes de la renovación, no después.

Que el protocolo no dependa de la memoria

Todo lo anterior se sostiene solo si la lista de quién debe aparece sola. Si hay que armarla a mano cada vez, el protocolo se cumple en enero, se afloja en marzo y en junio ya no existe. Ese es el motivo real por el que las carteras se desordenan: no por falta de criterio, sino porque el criterio dependía de que alguien se acordara.

En Llavego los avisos están separados justamente por momento: la cobranza del mes, el aviso del último día y el reclamo de mora, cada uno con su mensaje personalizable ya armado con el nombre, el monto, el detalle y el alias. Cada envío queda registrado, así que sabés a quién le avisaste y cuándo. Los intereses por mora se calculan solos y el tablero te muestra los pagos en mora del mes sin que tengas que buscarlos.

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Esta nota es informativa y no constituye asesoramiento legal. Ante un caso concreto, consultá a un profesional matriculado.