Mejoras y cambios del inquilino: qué puede hacer y qué cobrar

El inquilino puede hacer mejoras en el inmueble, salvo que el contrato lo prohíba o que alteren su estructura o su forma. Lo que casi nunca puede es cobrárselas al propietario: sólo las mejoras necesarias se reclaman. Esa diferencia es la que conviene tener clara antes de que empiece cualquier obra.

¿Qué mejoras puede hacer el inquilino?

Según el artículo 1211 del Código Civil y Comercial, puede hacer mejoras excepto en tres casos: si están prohibidas en el contrato, si alteran la sustancia o la forma del inmueble (tirar una pared, cerrar un balcón), o si ya fue intimado a devolverlo. Pintar de otro color, poner estantes o cambiar artefactos suelen entrar en lo permitido si el contrato no dice nada; una obra estructural, no.

¿El propietario tiene que pagar las mejoras?

Sólo las necesarias. El mismo artículo 1211 dice que el inquilino no tiene derecho a reclamar el pago de las mejoras útiles ni de las de lujo, pero sí el valor de las necesarias, que son las que hacen falta para conservar el inmueble. Un termotanque que dejó de funcionar es necesario; un aire acondicionado nuevo es útil. Lo urgente, además, tiene su propio procedimiento de aviso previo al propietario.

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¿Qué puede llevarse el inquilino cuando se va?

Las mejoras útiles o de lujo que hizo, siempre que no haya acordado dejarlas, que sacarlas no dañe el inmueble y que le sirvan de algo (artículo 1224). Si cambió la grifería por una mejor y deja la original, puede llevarse la suya; si colocó un piso, no puede levantarlo. Cuando el inquilino hizo una mejora prohibida por el contrato, el propietario puede quedársela pagando el mayor valor que adquirió el inmueble.

¿Qué hago si hizo una modificación sin autorización?

Una mejora prohibida viola la obligación del inquilino de conservar el inmueble en el estado en que lo recibió (artículo 1212), y la falta de conservación es causa de resolución del contrato (artículo 1219). Antes de llegar ahí, lo práctico es documentar el cambio con fotos, intimar por escrito a que se restituya el estado original y, si no se hace, reservar el reclamo para la entrega del inmueble, donde se compara contra el inventario inicial.

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¿Cómo evitar la discusión desde el principio?

Con una cláusula clara (qué se puede hacer sin permiso, qué necesita autorización escrita y qué queda en beneficio del inmueble) y con un inventario con fotos al entregar las llaves. Cualquier autorización que se dé durante el contrato, por escrito y guardada con el contrato: en Llavego se adjunta al contrato y queda a mano el día de la entrega.

Esta nota es orientación general sobre las reglas vigentes, no asesoramiento legal.