Reparaciones en un alquiler: quién paga cada una

La regla general es simple: el propietario paga las reparaciones que necesita el inmueble para seguir sirviendo, y el inquilino paga el mantenimiento menor y los daños que cause. Las peleas aparecen en el medio, con la reparación urgente que nadie autorizó o el arreglo que pagó el inquilino y quiere descontar.

¿Qué reparaciones paga el propietario?

Las que exija el deterioro del inmueble por cualquier causa que no sea culpa del inquilino: el desgaste del tiempo, un defecto de construcción, una cañería que se rompe sola, una filtración del techo. El artículo 1201 del Código Civil y Comercial lo obliga a conservar el inmueble en estado de servir para el uso convenido y a hacer esas reparaciones a su cargo.

¿Qué reparaciones paga el inquilino?

Dos tipos. El mantenimiento menor del día a día: el artículo 1207 pone a su cargo las "mejoras de mero mantenimiento" (cambiar un cuerito, una lamparita, destapar una pileta por mal uso). Y cualquier daño que cause él o sus visitas: el artículo 1206 lo hace responder por los deterioros, incluso los causados por visitantes ocasionales. Lo que no paga es el desgaste normal por el paso del tiempo y el uso regular.

¿Qué pasa con una reparación urgente?

El inquilino tiene que avisarle al propietario de forma fehaciente. Si el propietario no responde o se niega, pasadas al menos 24 horas corridas desde que recibió el aviso, el inquilino puede hacer la reparación por su cuenta y cobrársela al propietario (artículo 1201). Si la reparación no es urgente, el plazo es más largo: el inquilino debe intimar al propietario dándole al menos diez días corridos, y recién después puede hacerla él. El aviso enviado al domicilio que el propietario puso en el contrato vale aunque no lo reciba.

Traducido para quien administra: el reclamo de un inquilino por algo urgente (un caño roto, sin agua, sin luz) tiene que tener respuesta en el día. Si no, el inquilino puede arreglarlo con el plomero que elija y descontarlo.

¿Cómo se descuenta lo que pagó el inquilino?

Con la factura o el comprobante del arreglo, se descuenta del alquiler del mes siguiente. Ojo con cómo se registra: ese dinero lo pone el propietario, así que tiene que aparecer en tres lugares a la vez. En el recibo del inquilino, como descuento sobre lo que paga. En la liquidación del propietario, como gasto que se le resta del neto. Y en el archivo del contrato, la factura del arreglo. Si se descuenta "de palabra", a fin de mes los números no cierran.

En Llavego, al registrar el pago cargás el descuento con su concepto (por ejemplo, "arreglo de canilla del baño"). El recibo del inquilino lo muestra restando, la liquidación del propietario lo descuenta del neto con el mismo nombre, y la factura del plomero queda adjunta al contrato.

Leer: cómo hacer una liquidación al propietario, con ejemplo

¿Y si el inquilino no puede usar el inmueble mientras se arregla?

Si por causas que no le son imputables el inquilino no puede usar el inmueble, el artículo 1203 le permite pedir la rescisión o dejar de pagar el alquiler por el tiempo en que no pudo usarlo. Una obra larga en un baño o una cocina inutilizable es una negociación que conviene hacer antes de empezar el arreglo, no después.

Esta nota es orientación general sobre las reglas vigentes, no asesoramiento legal: si hay una discusión por una reparación importante, revisá el contrato y consultá con un profesional.