Qué pasa con el alquiler si fallece el inquilino o el dueño

La muerte del inquilino o del propietario no termina el contrato de alquiler. Salvo que el contrato diga otra cosa, la locación se transmite a los herederos (artículo 1189 del Código Civil y Comercial). Lo que cambia es con quién se sigue la relación, y eso hay que ordenarlo rápido.

¿Qué pasa si fallece el inquilino?

El contrato pasa a sus herederos, que asumen los derechos y las obligaciones del inquilino hasta el final del plazo: pueden seguir en el inmueble o rescindir como lo haría cualquier inquilino. Pero si es una vivienda, el artículo 1190 agrega una figura importante: el continuador.

¿Quién puede seguir viviendo en el inmueble?

Quien viva ahí y acredite haber recibido del inquilino "ostensible trato familiar" durante el año previo al fallecimiento puede continuar la locación en las mismas condiciones y hasta el vencimiento del contrato. Típicamente, la pareja conviviente o un familiar que vivía con él. Y su derecho prevalece sobre el de los herederos: si la pareja quiere seguir y un hijo que vive en otro lado quiere rescindir, sigue la pareja. La misma regla se aplica si el inquilino abandona el inmueble.

¿Qué pasa con el garante?

La fianza garantiza las obligaciones del contrato, que sigue vigente, así que en principio el garante sigue respondiendo dentro de lo que firmó y hasta el vencimiento del plazo. Conviene notificarle el fallecimiento y la continuidad del contrato, y revisar el texto exacto de la garantía, porque ahí se define su alcance.

Leer: hasta dónde responde el garante de un alquiler

¿Qué pasa si fallece el propietario?

El contrato sigue igual para el inquilino: los herederos pasan a ser los locadores. El inquilino sigue pagando, y hay que indicarle a quién o a qué cuenta mientras se tramita la sucesión. Ningún heredero puede pedirle que se vaya antes del plazo por el solo hecho del fallecimiento.

¿La inmobiliaria puede seguir administrando?

Acá hay un detalle que muchas inmobiliarias no tienen presente: el mandato para administrar se extingue con la muerte del mandante (artículo 1329 del Código). Mientras tanto, el administrador debe hacer los actos de conservación si hay peligro en la demora (artículo 1333), por ejemplo seguir cobrando y resguardar el dinero, salvo instrucciones contrarias de los herederos. Lo prolijo: avisar a los herederos, no liquidar a ninguno en particular hasta que se sepa quién representa a la sucesión, y firmar un nuevo encargo con quien corresponda.

En Llavego, mientras se aclara a quién liquidar, cada cobro sigue registrado con su recibo, y la liquidación se puede dejar en estado pendiente hasta que haya instrucciones. Todo el historial del contrato queda disponible para presentar en la sucesión.

Ver cobros y liquidaciones en la demo →

Esta nota es orientación general, no asesoramiento legal. Una sucesión tiene su propio trámite judicial: ante un caso concreto, consultá con el abogado que la lleve.