¿Puede el inquilino subalquilar o poner el depto en Airbnb?

Un inquilino puede subalquilar una parte del inmueble si el contrato no lo prohíbe y avisa antes al propietario. Subalquilar todo el inmueble es otra cosa: equivale a ceder el contrato y necesita el consentimiento del propietario. Y publicar el departamento en Airbnb suma un problema más: el destino.

¿Se puede subalquilar una habitación?

Sí, si no hay pacto en contrario, pero con un procedimiento. El artículo 1214 del Código Civil y Comercial exige que el inquilino comunique al propietario, por medio fehaciente, su intención de sublocar, con el nombre y domicilio de la persona y el destino que le va a dar. El propietario puede oponerse, también de forma fehaciente, dentro de los diez días; si no contesta, se entiende que está de acuerdo.

¿Y subalquilar todo el inmueble?

El artículo 1213 considera cesión a la sublocación de toda la cosa, y la cesión del contrato requiere que el propietario lo consienta (artículo 1636). Si el inquilino la hace sin cumplir esos requisitos, viola la prohibición de cambiar el destino del inmueble. Además, la prohibición de ceder en el contrato implica la de sublocar, y viceversa.

¿Puede publicarlo en Airbnb?

Es la pregunta más frecuente hoy. Además de las reglas de sublocación, el artículo 1205 prohíbe al inquilino variar el destino pactado, aunque no le cause perjuicio al propietario. Un contrato de vivienda que se usa para alquileres temporarios a turistas puede considerarse un cambio de destino, y el cambio de destino es causa para que el propietario resuelva el contrato (artículo 1219). A eso se suma que muchos reglamentos de copropiedad prohíben el uso turístico.

¿Qué cláusula conviene poner?

Una que lo diga sin ambigüedad: que se prohíbe ceder el contrato y sublocar el inmueble total o parcialmente, y que se prohíbe ofrecerlo en plataformas de alquiler temporario. Desde el DNU 70/2023, el artículo 1219 también permite resolver el contrato por cualquier causa fijada en él, así que una prohibición clara y con consecuencia expresa vale más que una interpretación sobre el destino.

Leer: qué tiene que tener un contrato de alquiler (checklist)

¿Qué hago si sospecho que lo están subalquilando?

Juntar pruebas antes de actuar: capturas de la publicación con fecha, testimonios del encargado o los vecinos, registros de ingreso de personas distintas. Con eso, intimar por escrito al inquilino a cesar, y si sigue, consultar con un abogado. Lo que no conviene es presentarse sin aviso o cortar servicios: eso pone al propietario en falta.

Esta nota es orientación general sobre las reglas vigentes, no asesoramiento legal: cada caso depende de lo que diga el contrato.