Seña y reserva de un alquiler: ¿se devuelve?

Antes de firmar un alquiler, el interesado suele dejar una reserva para que la propiedad no se ofrezca a otros. Si la seña se devuelve o se pierde depende de dos cosas: si el propietario ya aceptó la oferta y qué dice el recibo que se firmó. Por eso el recibo de reserva es el documento que más conviene cuidar.

¿Qué es una reserva ad referéndum?

Es una reserva sujeta a que el propietario acepte la oferta: el interesado entrega una suma y propone condiciones (precio, plazo, garantía, fecha de ingreso), y la operación queda pendiente de la conformidad del dueño. Mientras el propietario no acepta, no hay contrato cerrado. Es la forma habitual cuando la inmobiliaria recibe la reserva y el propietario todavía no vio la propuesta.

¿Qué pasa si el propietario no acepta?

Se devuelve la reserva completa al interesado. La condición de la que dependía la operación no se cumplió, así que el dinero no tiene causa para quedar retenido. Lo prolijo es que el recibo diga el plazo que tiene el propietario para responder y que, si no acepta en ese plazo, la suma se devuelve íntegra.

¿Y si el interesado se arrepiente?

Acá manda lo que se firmó. El Código Civil y Comercial dice que la entrega de una señal se interpreta como confirmatoria del acto, salvo que las partes pacten la facultad de arrepentirse; y si se pactó, quien entregó la señal la pierde y quien la recibió y se arrepiente debe devolverla doblada (artículo 1059). Si la operación se concreta y la seña es dinero, se toma como parte del pago (artículo 1060), por ejemplo a cuenta del primer mes o del depósito.

En la práctica, muchos recibos de reserva dicen que si el interesado desiste después de la aceptación del propietario, pierde la suma entregada. Esa cláusula tiene que estar escrita y ser clara: una reserva sin recibo, o con un recibo que no dice nada, es una discusión asegurada.

¿Qué tiene que decir el recibo de reserva?

Siete cosas: quién entrega y quién recibe; el monto y la moneda; el inmueble; las condiciones propuestas (precio, plazo, índice y frecuencia de ajuste, garantía, fecha de ingreso); que es ad referéndum de la aceptación del propietario y en qué plazo debe responder; qué pasa con la suma si el propietario no acepta y qué pasa si el interesado desiste después de aceptada; y a qué se imputa si la operación se firma.

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¿Quién guarda el dinero de la reserva?

Normalmente la inmobiliaria, hasta que el propietario responde. Por eso conviene registrarla aparte y no mezclarla con los cobros de alquileres: es un dinero que todavía no es de nadie. En Llavego se puede anotar en Caja como movimiento propio, con su concepto, y el día que se firma el contrato queda trazado a qué se aplicó.

Esta nota es orientación general, no asesoramiento legal: el texto de un recibo de reserva conviene que lo revise un profesional.