Cómo administrar alquileres: guía completa paso a paso

Administrar un alquiler es hacerse cargo, mes a mes, de cinco cosas: cobrarle al inquilino, actualizar el monto cuando corresponde, rendirle cuentas al propietario transfiriéndole lo que le toca, emitir los comprobantes, y resolver lo que aparezca. Esta guía recorre cada una en el orden en que ocurren dentro del mes.

¿Qué incluye administrar un alquiler?

El servicio estándar en Argentina cubre: cobranza mensual al inquilino, actualización del monto según el índice pactado, liquidación y transferencia al propietario descontando los honorarios, emisión de recibos, control de los pagos de servicios e impuestos que estén a cargo del inquilino, gestión de la mora, y la coordinación de reparaciones. No incluye, salvo que se pacte, la búsqueda de un inquilino nuevo ni la representación en juicio.

Del 1 al 10: la cobranza

El período de pago habitual va del 1 al 10. Lo que más baja la morosidad no es reclamar mejor: es avisar antes. Un mensaje al inicio del mes con el monto exacto, el detalle de los conceptos y el alias donde transferir evita la mayoría de los atrasos, porque buena parte de ellos son olvidos y no falta de plata. Mandalo siempre igual y el mismo día.

Del 11 en adelante: la mora

Cuando el contrato fija una fecha de pago, la mora se produce por el solo vencimiento del plazo, sin necesidad de intimar (artículo 886 del Código Civil y Comercial). Desde ese día corren los intereses que el contrato haya pactado. Conviene tener un protocolo escrito de qué se hace cada día, en vez de improvisar mes a mes.

El protocolo de morosidad, día por día →

¿Cada cuánto se actualiza el alquiler?

Depende de cuándo se firmó el contrato. Los firmados desde el 29 de diciembre de 2023 ajustan con la frecuencia y el índice que las partes hayan pactado; hoy lo más común es cada tres o cuatro meses por IPC o ICL. Los firmados entre julio de 2020 y octubre de 2023 ajustan por ICL una vez al año hasta que terminen. Los firmados entre el 18 de octubre y el 28 de diciembre de 2023 van por índice Casa Propia cada seis meses.

Qué índice conviene y cómo se calcula →

¿Cómo se le liquida al propietario?

La liquidación es el detalle de qué se cobró y qué se descontó. Se arma con el alquiler efectivamente cobrado, menos los honorarios de administración, menos los gastos que hayas adelantado (una reparación, una boleta), y el resultado es el neto que se transfiere. Conviene mandarla siempre, aunque el propietario no la pida: es lo que sostiene la confianza y lo que evita la llamada de "¿cuánto me depositaste y por qué?".

Cómo se arma una liquidación, con ejemplo →

¿Cuánto se cobra por administrar alquileres?

El honorario de administración se pacta como un porcentaje del alquiler cobrado, y en Argentina suele ubicarse en el orden del 8% al 12% mensual. Dos precisiones que evitan discusiones: se calcula sobre lo efectivamente cobrado, no sobre lo facturado, y conviene dejar por escrito si se aplica sobre el alquiler solo o sobre el total con los conceptos extra.

Cuánto cobrar por administrar alquileres →

¿Qué se factura?

Los honorarios de administración se le facturan al propietario, que es quien contrató el servicio. La letra del comprobante depende de tu condición fiscal: monotributo emite Factura C siempre; responsable inscripto emite A o B según quién sea el receptor.

Cómo factura una inmobiliaria sus honorarios →

¿Con qué herramientas se hace todo esto?

Con pocos contratos alcanza una planilla ordenada y WhatsApp. Cuando la cartera crece, el trabajo deja de ser cargar datos y pasa a ser mantener la planilla: buscar índices, recalcular, armar comprobantes uno por uno. Ahí es donde conviene un sistema que traiga los índices oficiales, arme los avisos, y emita recibos, liquidaciones y facturas solo.

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Esta guía es informativa y no constituye asesoramiento legal ni fiscal. Ante un caso concreto, consultá a un profesional matriculado.