Quién paga qué en un alquiler: agua, luz, gas, ABL y expensas

La regla es una sola y resuelve casi todos los casos: el inquilino paga lo que nace del uso que le da a la propiedad, y el propietario lo que grava a la propiedad misma. Por eso el agua, la luz y el gas son del inquilino, y el impuesto inmobiliario y el ABL son del propietario. Está en el artículo 1209 del Código Civil y Comercial, que además agrega la parte que genera casi todas las discusiones: lo que grava la cosa puede pasarse al inquilino, pero sólo si el contrato lo dice expresamente.

La regla que ordena todo: uso o cosa

Antes de discutir servicio por servicio, conviene tener el criterio. El artículo 1209 dice que el locatario tiene a su cargo las cargas y contribuciones que se originen en el destino que le dé a la cosa, y que no tiene a su cargo las que graven la cosa, excepto pacto en contrario. Traducido: preguntate si ese gasto existe porque alguien está viviendo ahí, o si existiría igual aunque la propiedad estuviera vacía. Si existe por el uso, es del inquilino. Si existiría igual con la casa cerrada, es del propietario.

Con esa pregunta sola se ordenan los ocho casos que más se consultan. Ojo con la última columna: es la que dice si se puede cambiar por contrato o no.

¿Quién paga el agua en un alquiler?

El inquilino, porque el agua se consume usando la propiedad. La discusión aparece cuando no hay medidor individual y el servicio viene por una tarifa fija que llega a nombre del propietario: ahí no hay consumo medido, pero el criterio no cambia, es un gasto del uso y se traslada. Lo que sí cambia es la operatoria, y conviene dejarla escrita: si la factura llega a nombre del propietario, el contrato tiene que decir que el inquilino la reembolsa y con qué comprobante, o vas a estar reclamando sin respaldo todos los meses.

¿Quién paga la luz y el gas?

El inquilino, y en estos dos el tema real no es quién paga sino a nombre de quién está el servicio. Si las cuentas siguen a nombre del propietario, una deuda del inquilino se le acumula a él y el corte también lo sufre él. Por eso conviene el cambio de titularidad al inicio del contrato, dejarlo como obligación escrita con plazo, y pedir la constancia. Y a la salida, el camino inverso: el acta de entrega tiene que incluir las últimas facturas pagas, porque lo que aparece después ya no se le puede reclamar a nadie.

¿Quién paga el ABL y el impuesto inmobiliario?

El propietario, porque son tributos que gravan el inmueble y existirían igual con la propiedad vacía. Acá está la excepción que más se usa en la práctica: el artículo 1209 permite pactar lo contrario, así que muchos contratos ponen el ABL a cargo del inquilino. Es válido, pero tiene que estar escrito con esas palabras. Sin cláusula, no se puede trasladar, y cobrarlo igual es de las cosas que terminan devueltas cuando el inquilino consulta. Si lo pactás, aclará también qué pasa con los aumentos de la tasa durante el contrato.

¿Quién paga las expensas ordinarias y las extraordinarias?

Las ordinarias el inquilino: son el funcionamiento diario del edificio —limpieza, encargado, luz de los pasillos, ascensor— y eso es uso. Las extraordinarias el propietario: son inversiones sobre el inmueble, como renovar la bomba, impermeabilizar la terraza o cambiar el ascensor, y valorizan la propiedad de la que él es dueño. La línea entre una y otra no siempre es obvia, y el criterio práctico que mejor funciona es preguntarse si el gasto se repite todos los meses o si es una obra que se hace una vez cada muchos años.

Un detalle que cambia el resultado: la liquidación del consorcio suele venir con todo junto en un solo total. Si la administración la traslada entera al inquilino sin separar, le está cobrando la obra del edificio. Hay que abrir la expensa y cargar sólo la parte ordinaria; la extraordinaria va a la cuenta del propietario.

¿Quién paga las reparaciones?

Se reparte con el mismo criterio, sostenido por dos artículos. El locador debe conservar la cosa en estado de servir al uso convenido (artículo 1201), así que las fallas estructurales y las del propio inmueble son suyas: el termotanque que se murió de viejo, una filtración, la instalación eléctrica. El locatario debe mantener la cosa y conservarla en el estado en que la recibió (artículo 1206), así que el desgaste y los daños de su uso son de él: la canilla que dejó goteando, el vidrio roto, la pared manchada. Y la reparación urgente que el propietario no hace en tiempo razonable puede hacerla el inquilino y reclamarla, que es la razón por la que conviene responder rápido aunque la discusión siga abierta.

¿Qué pasa si el contrato dice otra cosa?

Manda el contrato, dentro de un límite. Desde el DNU 70/2023 hay libertad para pactar estos puntos, y el propio artículo 1209 contempla el pacto en contrario para las cargas que gravan la cosa. Lo que no funciona es el traslado por costumbre: si el contrato no dice nada y se le cobró igual, el inquilino puede reclamarlo. Y al revés, una cláusula que le cargue todo al inquilino sin distinguir tampoco resiste bien, porque las obligaciones del locador de mantener la cosa apta para el uso no se licúan con una frase general. Esto es orientación sobre cómo funciona, no asesoramiento legal: la redacción de las cláusulas conviene revisarla con un abogado.

Cómo cargarlo en la liquidación sin equivocarte

Acá es donde el criterio se vuelve plata, y donde se equivoca la administración más que el dueño. Tres reglas que evitan casi todos los reclamos. La primera: cada gasto que la administración adelanta tiene que quedar identificado por quién lo soporta, no sólo por el monto, porque un gasto del propietario descontado de su liquidación y un gasto del inquilino recuperado en el mes son dos cosas distintas aunque el número sea igual. La segunda: el recibo del inquilino tiene que mostrar los conceptos abiertos, no un total; un recibo sin desglose es una discusión esperando. La tercera: la liquidación al propietario tiene que mostrar qué se le descontó y por qué, con el comprobante detrás.

En Llavego cada concepto va por separado en el pago del inquilino —alquiler, expensas, agua, luz, gas y los que sumes— y el recibo sale con todo discriminado. Los gastos que corresponden al propietario se descuentan en su liquidación, que sale en PDF con el detalle de qué entró y qué se descontó. El mismo número no termina cobrado dos veces ni perdido entre los meses.

Ver cómo queda la liquidación con los gastos separados

Si lo que necesitás es armar la rendición completa al propietario, con el ejemplo de punta a punta, está explicado en la otra nota.

Cómo hacer una liquidación al propietario →